Constitución de comunidades

Introducción sobre cómo se constituye una comunidad de propietarios

Partimos de la base de que en consideración de lo que determina el Artículo 2 de la Ley de la Propiedad Horizontal, la comunidad de propietarios ya existe generalmente desde el momento en que se formaliza su título constitutivo (documento que suscribe el promotor del edificio en notaría con descripción de los pisos y locales, así como con sus cuotas de participación, antes de proceder a su venta).

Por lo tanto, previamente a hacer cualquier valoración sobre el resto de actuaciones que hay que desarrollar para poner en marcha una comunidad de propietarios, habrá que acudir al Registro de la Propiedad correspondiente a solicitar una certificación de la finca a efectos de comprobar de qué manera viene recogida esta cuestión en el caso concreto.

En este punto debemos tener en cuenta también que no contemplando dicha ley de manera expresa la obligación de constituir una comunidad de propietarios, podría darse el caso de que en el registro indicado no constara dicha constitución. Lo que podría ser más habitual en edificios construidos antes de la aprobación en 1960 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente.

Partiendo de lo anterior, para constituir una comunidad que no tenga previamente título constitutivo recomiendo acudir al Registro de la Propiedad a consultar los requisitos necesarios; al igual que la lectura de los artículos 2B, 5 y 17,6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Y para los casos en que nuestra propiedad horizontal ya esté constituida como comunidad de propietarios en los términos señalados, habrá que efectuar una serie de trámites para que podamos, por ejemplo, contratar los suministros y servicios ordinarios necesarios para su mantenimiento, así como efectuar otras actuaciones de conservación como reparaciones.

Trámites para constituir una comunidad

Comprar el libro de actas

Es recomendable gastarse unos pocos euros más, comprando un libro con hojas extraíbles, taladradas y numeradas, porque así se facilita la incorporación del documento al libro posteriormente mediante la impresora.

Diligenciar el libro de actas en el Registro de la Propiedad

En el registro de la propiedad correspondiente.

Celebrar una junta de propietarios

En la junta de propietarios debe darse lectura de las cláusulas estatutarias que, en su caso, vincularan a los propietarios en relación al funcionamiento de la comunidad; así como decidirse de manera expresa su constitución y la voluntad de la propiedad de llevar a cabo los trámites necesarios para ello.

Es importante también determinar al menos el cargo de presidente (es obligatorio). Y si así se estima, nombrar al administrador de fincas, que será normalmente quien se encargará de realizar los trámites de constitución de la comunidad de propietarios.

También conviene decidir en esta junta la apertura de las cuentas corrientes de la comunidad (preferiblemente, con expresa mención de la entidad).

Si es una propiedad de nueva construcción nada dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre quién tiene que promover esta junta constituyente. Normalmente la convoca el promotor; aunque también podría hacerlo un administrador al que aquél le hubiera encargado desarrollar este trámite o cualquiera de los copropietarios.

Es conveniente aprovechar esta junta para que los cargos elegidos comiencen a recopilar el resto de datos que todavía no le hayan sido proporcionados, necesarios para el correcto funcionamiento de la comunidad: nombre de propietarios; documentos de identidad; dirección a efectos de notificaciones si es diferente a la del edificio; email; cuenta corriente en la que domiciliar cargos, etcétera.

Redactar el acta, incorporando los acuerdos al libro de actas

Es importante que el acta de constitución, además de recoger el resto de cuestiones indicadas, faculte amplia y expresamente a quien vaya a acometer las gestiones que siguen en la Agencia Tributaria y otros organismos.

Esta documento se firma por el presidente y, en su caso, por el secretario nombrado.

Acudir a la oportuna delegación de la Agencia Tributaria (Hacienda) para dar de alta de la comunidad en sus obligaciones fiscales y obtener su CIF

A este trámite hay que llevar normalmente:

  1. El libro de actas original.
  2. Fotocopia de la primera página del libro de actas, que recoge el nombre de la comunidad en un cajetín incorporado en ella por el Registro.
  3. Fotocopia de las hojas del libro de actas que recojan el acta de la junta constituyente debidamente firmada.
  4. Modelo 037 cumplimentado. Este documento se puede obtener y tramitar en la página web de la Agencia Tributaria.
  5. Fotocopia de los DNI del presidente y, en su caso, del administrador.
  6. Abrir una cuenta corriente en la entidad bancaria que se considere más ventajosaSi la comunidad va a contratar directamente trabajadores es necesario su inscripción en la Seguridad Social como empresaria
  7. Cumplimiento de la normativa de protección de datos
  8. Solicitar el certificado electrónico para recibir notificaciones de las administraciones públicas de forma telemática

Número mínimo de propietarios para constituir una comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal refiere en su Artículo 13.8 que cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro, podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil.

Eso sí, determina como requisito imprescindible que este sistema de administración venga establecido expresamente por sus estatutos.

No obstante, aunque hay que atender a las particularidades de cada caso, lo recomendable es constituir inequívocamente en régimen de propiedad horizontal un edificio que tenga varios inmuebles diferenciados e independientemente de su número de titulares. Ya que ello va a facilitar la posterior transmisión de las fincas a terceros y va a permitir disponer de un régimen amplio de gobierno y gestión adaptado a este tipo de bienes inmuebles.

Con independencia de lo anterior, no establece esta ley un número mínimo de titulares que la propiedad debe tener para poder constituirla.

De hecho, en la mayoría de ocasiones es el propietario único inicial del edificio (promotor) el que suele efectuar -antes de escriturar la venta de los inmuebles- la Declaración de Obra Nueva y División de la Propiedad Horizontal que la constituye, así como el trámite de inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente, sin necesidad de más autorizaciones o concurrencias.